Diverse i og omkring Kobbavågen
Nedenfor følger litt informasjon som er satt opp basert på privat erfaring. Det er følgelig å regne som en veileder og ikke en fasit. Informasjonen er basert på beste kunnskap men det betyr ikke at det kan mangle sentral informasjon som – hvis den framlegges – kan endre sammendraget og betydningen.
Sjøbunnen i og utenfor Kobbavågen
Reglene er klare og enkle. Eieren av grunnen innenfor sjøen eier også sjøbunnen utenfor, men ikke lenger enn til to meters dyp. Utenfor to meters dyp, ved middels lavvann, så eier ingen sjøbunnen. Den tilhører staten.
På nord- og østsiden av Kobbavågen er det langgrunt så der eier grunneierne langt ut i sjøen. På vestsiden er det dypt så der går eiendomsgrensen omtrent ved land.
Ved grensen mellom to eiendommer i en slik bukt som Kobbavågen er, så benyttes midtlinjeprinsippet/det geometriske prinsipp til å tegne grensen ut i sjø. Ethvert punkt på sjøbunnen vil tilhøre den eiendommen som punktet er nærmest. Prinsippet er nedfelt i gjeldende rettspraksis (Rt-1878-782, Sivillovutvalget NOU 1988: 16 3.4.2.1).
Hvis en parsell er solgt ut fra et bruk, med bestemte avtaler om grenser i sjø, og det samme bruket senere selger ut andre parseller med kryssende grenser i sjø, så vil den parsellen som er solgt ut først ha forrang. Bruket kan ikke senere selge ut parseller som bryter de avtalte rettighetene til tidligere solgte parseller.
Gang- og veiretter, vannretter og andre servitutter
De fleste, om ikke alle, hytteeiendommene/parsellene som er på Geitanger er solgt ut fra hovedbruket med tilhørende servitutter. Vanligvis er det en gangrett eller en veirett, men det kan også være rett til å hente vann på hovedbruket.
For det første har alle rett til å gå langs strandsonen, den såkalte allemannsretten, men det skal skje hensynsfullt. Det er også en forutsetning om at området er definert som utmark. De fleste områdene av Kobbavågen er utmark. Kaien og nausteområdet til Taraldset er tett opp i hytten og kan ikke sies å være utmark. Her vil det være naturlig å spasere i hensynsfull bane i utmarken nord for hytten.
Noen av parsellene har tinglyste rettigheter til å gå over det gamle bruket sin eiendom, og bort til veien. Noen har tinglyst rett til å gå langs sjøen bort til veien. Det er også noen som har tinglyst veirett over hovedbruket og bort til veien. Disse bestemmelsene gjelder også over hytteeiendommer som er skilt ut fra bruket etter at den eiendommen som har servitutten ble skilt ut. Men ikke motsatt. Hovedbruket har ikke kunnet tildele rettigheter på andres eiendommer, kun på gjenværende egne eiendommer. Nyere utskilte parseller har dermed ikke rettigheter på tidligere utskilte eiendommer, med annet rettigheten er tinglyst på den eiendommen man mener å ha rettigheter på.
Det er sentralt å være klar over at servitutter (eks. veirett) står seg med tiden. Dersom man før i tiden hadde rett til å anlegge en vei for hest og vogn, så kan man nå ha rett til å anlegge vei for moderne kjøretøy, eks. ATV. Dersom man har en tinglyst rett til å gå over hovedbruket etter vann, legge brønn på hovedbruket, hvis man ikke har tilfredsstillende vann på egen parsell, så vil dette i dag innebære rett til å krysse hovedbruket for å koble seg til offentlig vann.
Det er klokt å sette seg inn i hvilke rettigheter som er tinglyst på egen eiendom, og så sjekke om disse også er tinglyst på andres eiendom. Dette kan være nyttige rettigheter å være klar over. Men man skal også sette seg godt inn i begrensningene som gjelder, slik at man ikke bryter andres rettigheter.
Andre hensyn på og nær sjøen i Kobbavågen
Tilflottsretten – Dette er retten til å kunne komme til sin egen sjøeiendom, fra sjøen. Det er mest aktuelt i de tilfeller hvor eier av sjøeiendom ikke eier så mye av sjøen utenfor, og følgelig er avhengig av å krysse andres sjøeiendom for å kunne komme til eiendommen sin fra sjøen.
Rettigheten innebærer at eier av eiendommen har rett til å krysse andres eiendom for å kunne komme til. Dette innebærer også at andre ikke kan legge permanente stengsler som forhindrer en slik tilkomst; eksempelvis en flytebrygge, en båt i bøye, en vesentlig innretning på sjøbunn (forankring/ile) osv.
Det er derimot ikke et krav at eier skal ha tilflott når som helst og under alle omstendigheter. Klokskap må utvises fra begge parter. En båt som hurtig og enkelt kan flyttes etter varsel fra en eier som har behov for å benytte sin tilflott, er dermed ikke ulovlig å ha på egen eiendom.
Tilflottsretten er kun en rett til tilkomst, som er noe svært midlertidig og etter behov. Tilflott er ikke en rett til varig plassering på naboeiendom eller i obstruksjon til naboeiendom.
Farleden – Dette er den veien man normalt kjører med båten for å komme inn i Kobbavågen og for å kunne komme trygt til sin egen brygge og eiendom. Farleden er normalt over offentlig sjøbunn, men kan også innebære kryssing av nabo sin sjøbunn. Nabo skal dermed også unngå å legge obstruksjoner i farleden; det være seg bøyer, fortøyninger, båter osv. Klokskap gjelder, fra begge parter.
Nabolovens §2 – Dette er en relativt viktig bestemmelse for Kobbavågen. Denne bestemmelsen tilsier at en grunneier ikke uten videre kan gjøre et tiltak på egen eiendom dersom det viser seg å ha en større ulempe for naboen enn det har nytte for grunneieren. Eksempel på dette er å plassere båter eller ilesteiner like ved en nabogrense hvor naboen har flytebrygge, og hvor tiltakene kan utgjøre en viss ulempe eller fare. Hvis grunneier ikke har tungtveiende grunner til plasseringen så kan det være at tiltaket rammes av Nabolovens §2.
Kryssing av kjettinger, vannledninger med mer, i sjø – I en trang vik som Kobbavågen er dette en aktuell problemstilling. Det er mange flytebrygger her og det er også slik at det utbygges vann på øyen. Da er det ikke til å unngå at det vil forekomme krysninger.
Krysninger er i utgangspunktet uproblematisk så lenge man følger en framgangsmåte. Den ledningen eller kjettingen som skal krysses og som kanskje har lagt her lengst – har den beste rettigheten. Det betyr ikke at eier av denne kan nekte kryssing. Det betyr kun at den som skal krysse skal hensynta den foreliggende ledning/kjetting og sikre at skade ikke skjer.
Før kryssing skjer skal eier av ledning/kjetting som skal krysses varsles. En krysningsavtale kan være aktuelt, men det er normalt bare ved kryssing av større tiltak hvor det kan innebære større kostnader dersom den kryssede kjetting/ledning må repareres og det ligger noe over.
Når ledninger eller kjettinger skal legges, som lovlige tiltak, så skal den som legge varsle om dette. Øvrige brukere/eiere i Kobbavågen plikter å hensynta leggingen, når dette skal skje, slik at den kan foregå effektivt. Dersom man velger å obstruere et lovlig og varslet tiltak kan man fort komme i erstatningsansvar.
Det beste er alltid om vi som gode naboer klarer å avtale klart og greit med hverandre og være hensynsfulle begge veier.
Skjærene ved innseilingen til Kobbavågen
I følge et skiftedokument fra 1909 så tilhører disse skjærene brukene 31/1,3,4,5,6 og 7 i felleskap, sammen med flere andre øyer og skjær rundt Geitanger.
Dokumentets utsagn støttes også opp av den offentlige eiendomsportalen «seeiendom.no». Dersom man markerer ett av skjærene så vil dette og en mengde andre skjær og øyer rundt Geitanger bli markert. Det vil også markeres noen områder på land, som nok også har tilsvarende bestemmelser.
Spørsmålet er da om det har vært foretatt senere utskiftinger hvor skjærene er fordelt på brukene rundt på Geitanger.
Så langt er det ikke kjent at så har skjedd. Så inn til videre må vi forholde oss til at det offentlige mener skjærene tilhører et fellesskap av brukene 31/1, 31/3, 31/4, 31/5, 31/6 og 31/7.
Reguleringsforhold i Kobbavågen
Det er tre typer reguleringer som gjelder for og i Kobbavågen.
1. LNF (Landbruk, Natur, Fritid). Grønt område. Gjelder fra skjærene ved innseilingen til Kobbavågen, bort over stranden på østsiden og nesten bort til nauset til Søbstad. I denne sonen er det generelt forbud mot bygging av hytter, anlegg av kaianlegg og bruk over lengre tid.
2. Nausteområde. Orange område. Gjelder fra like før naustet til Søbstad og på nordsiden av Kobbavågen, til og med hyttetomten til Taraldset.
3. Privat reguleringsplan. Lilla område. Gjelder hele eiendommen 31/2 og deler av sjøen utenfor. Dette er regulert som næringsområde og alle veier som opparbeides er offentlig tilgjengelig. Aktivitet som angår næringsformålet skal skje innenfor skraverte områder. Campingplassen kan drives 6 måneder i året.